ZFFD-2023-011

大竹縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》的通知

竹府辦〔2023〕36號

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，縣級各部門，經(jīng)開區(qū)管委會：

現(xiàn)將《大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

大竹縣人民政府辦公室

2023年8月28日    

?大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則

第一章  總則

第一條  為規(guī)范商品房

本細(xì)則所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預(yù)售資金的監(jiān)督管理，維護(hù)商品房交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本細(xì)則。

第二條  本縣行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理適用本細(xì)則。

本細(xì)則所稱商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金），是指購房人按照商品房買賣合同約定支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部房價款（包括但不限于定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款、住房公積金貸款等），及該項目在建工程抵押貸款、土地使用權(quán)抵押貸款。

本細(xì)則所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。

第三條  縣住建局是本縣預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門（以下簡稱主管部門），會同人行大竹縣支行、縣政府金融辦、公積金管理中心、縣不動產(chǎn)登記中心等監(jiān)管部門（以下簡稱監(jiān)管部門），實施全縣范圍批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目的預(yù)售資金監(jiān)管工作。

縣住建局負(fù)責(zé)預(yù)售資金收支和使用情況的監(jiān)督；負(fù)責(zé)《大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》）《預(yù)售款監(jiān)管誠信承諾書》的制定、備案及提供；負(fù)責(zé)預(yù)售資金用款計劃的監(jiān)督工作；依法查處預(yù)售人違法收支和使用預(yù)售資金的行為；協(xié)助監(jiān)管銀行及貸款銀行，核實預(yù)售人在預(yù)售資金收支方面的異常行為；處理購房人的投訴、舉報。

人行大竹縣支行、縣政府金融辦負(fù)責(zé)對各商業(yè)銀行配合預(yù)售人及購房人將預(yù)售資金如數(shù)劃轉(zhuǎn)監(jiān)管賬戶，按主管部門要求及時提供預(yù)售項目按揭及在建工程抵押等貸款信息，嚴(yán)格對項目相關(guān)貸款及時全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查處理。

設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），應(yīng)當(dāng)協(xié)助主管部門監(jiān)管部門共同做好監(jiān)管工作。監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)按照《監(jiān)管協(xié)議》履行預(yù)售資金的監(jiān)督義務(wù)；監(jiān)管銀行負(fù)責(zé)督促落實預(yù)售資金及時足額全部進(jìn)入項目監(jiān)管賬戶；監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)協(xié)助主管部門和監(jiān)管部門對預(yù)售資金的使用進(jìn)行監(jiān)督；負(fù)責(zé)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建立預(yù)售資金的收入、支出臺賬，并進(jìn)行日常管理；配合預(yù)售人做好預(yù)售資金收入、使用情況的月報表工作。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金入賬情況異常，或者發(fā)現(xiàn)預(yù)售人支付工程款項與工程進(jìn)度明顯不符的，應(yīng)當(dāng)督促預(yù)售人或貸款銀行整改，并及時向主管部門和監(jiān)管部門報告。

貸款銀行負(fù)責(zé)落實土地使用權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款及按揭貸款進(jìn)入項目監(jiān)管賬戶。縣不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)在受理異地商業(yè)銀行承辦本地項目抵押貸款登記時，告知銀行房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款應(yīng)納入主管部門監(jiān)管賬戶監(jiān)管使用，并將抵押貸款信息及時書面告知主管部門。

第四條  預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶存儲、專款專用的原則。

第二章  預(yù)售款監(jiān)管賬戶

第五條  預(yù)售人申請辦理《商品房預(yù)售許可證》前，自主選擇一家信用等級較好的商業(yè)銀行作為其開發(fā)項目預(yù)售資金的監(jiān)管銀行，開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），對于符合條件的商業(yè)銀行，縣住建局予以公告，并與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管《監(jiān)管協(xié)議》；預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)提供《監(jiān)管協(xié)議》及預(yù)售人與監(jiān)管銀行、貸款銀行共同簽署的《預(yù)售款監(jiān)管誠信承諾書》；項目預(yù)售過程中，原則上不得變更監(jiān)管賬戶；確因建設(shè)項目需要變更的，經(jīng)主管部門書面確認(rèn)后，方可變更。變更后重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入新監(jiān)管賬戶，原監(jiān)管協(xié)議終止。

第三章  預(yù)售款的收存

第六條  預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部納入監(jiān)管賬戶。首次歸集的標(biāo)準(zhǔn)按購房付款方式確定，完成首次歸集方可報縣住建局網(wǎng)簽備案，后期歸集由買賣雙方在銷售及建設(shè)過程中按合同約定有序?qū)唇铱睢⑽部钛a(bǔ)足。

購房人應(yīng)按《商品房買賣合同》的約定將購房款全部存入監(jiān)管賬戶。涉及貸款的，購房人應(yīng)當(dāng)委托貸款銀行將發(fā)放的貸款直接撥付至監(jiān)管賬戶。

預(yù)售人應(yīng)在《商品房買賣合同》中注明監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號及繳款方式、時間、金額等信息，明確告知購房人將購房款（包括但不限于定金、首付款、購房貸款等）存入監(jiān)管賬戶，并在售樓處等顯著位置進(jìn)行公示。預(yù)售人不得在監(jiān)管賬戶外收存預(yù)售資金。

第四章  監(jiān)管資金的分類及額度

第七條  監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。

重點監(jiān)管資金指工程建設(shè)資金總額的1.1倍，工程建設(shè)資金總額指項目工程建設(shè)各分項費用之和。重點監(jiān)管資金僅用于項目工程款及勞務(wù)款的支付，不得挪作他用。重點監(jiān)管資金按工程建設(shè)進(jìn)度分期申請核撥，在工程竣工驗收備案時，可申請撥付剩余工程款，剩余資金在監(jiān)管賬戶解除時一并結(jié)清。撥付的建設(shè)資金應(yīng)當(dāng)直接打入相應(yīng)的工程款、勞務(wù)款專戶。一般監(jiān)管資金指用于項目建設(shè)的購地成本、稅金等其他支出。

重點監(jiān)管資金額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，在本縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺公示的信用等級為A 級且提供銀行保函的，重點監(jiān)管資金額度下浮百分之四十；A 級且提供銀行保函的，重點監(jiān)管資金額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，重點監(jiān)管資金額度下浮百分之十；B級的，重點監(jiān)管資金額度按正常值核定；C級的，重點監(jiān)管資金額度上浮百分之二十；D級的，重點監(jiān)管資金額度上浮百分之四十。

重點監(jiān)管資金實行動態(tài)監(jiān)管。重點監(jiān)管資金額度為預(yù)售監(jiān)管資金每一支付時點至商品房交付條件具備時，剩余工程造價的1.1倍和土地使用權(quán)及在建工程抵押貸款本息余額的總和。賬戶留存余額的確定應(yīng)符合上述原則，可參照市縣同期相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第五章  監(jiān)管資金的支取

第八條  企業(yè)信用記錄良好，項目運轉(zhuǎn)情況可控，需要優(yōu)先撥付一般資金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，主管部門審核通過后予以撥付。

主管部門受理預(yù)售人核撥監(jiān)管資金申請材料后，應(yīng)審核預(yù)售人提交的申請材料并現(xiàn)場查看，對符合條件的，在3個工作日內(nèi)完成核準(zhǔn)。申請核撥資金的，需提供以下材料：

（一）《預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金支取申請表》（一式三份），表格內(nèi)容必須填寫真實準(zhǔn)確完整。截止申請日由監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的施工工程進(jìn)度完成證明，需說明該項目工程進(jìn)展情況，總工程量進(jìn)度占比。銀行出具的截止申請日余額證明。

（二）申請重點資金撥付時，首次應(yīng)提供如下資料：①用于支付工程款，施工合同約定的工程造價合同；②支付購買項目建設(shè)建筑材料，應(yīng)提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同及稅務(wù)發(fā)票；③用于支付設(shè)計、監(jiān)理等單位的，應(yīng)提供相應(yīng)合同及稅務(wù)發(fā)票。

申請撥付一般資金時，應(yīng)具備一般資金額度（項目余額與可回款的總額減去尚欠重點資金額度之差）；主管部門核算一般資金額度時，可將未售房源按照前12個月銷售均價折價計算，計入可回款項；開發(fā)企業(yè)申請資金時其信用等級發(fā)生變化的，應(yīng)將重點資金額度同步調(diào)整后計算；有一般資金額度的，申請撥付比例應(yīng)與當(dāng)前工程進(jìn)度比例相符。

（三）開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后因商品房銷售不暢等原因?qū)е骂A(yù)售款未能達(dá)到監(jiān)管額度的，經(jīng)監(jiān)管部門核實確認(rèn)后，可支取預(yù)售款用于工程建設(shè)。鼓勵監(jiān)管銀行、貸款銀行提供資金支持，促進(jìn)預(yù)售商品房按時并聯(lián)竣工驗收。

開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金被凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)及時組織資金用于預(yù)售商品房工程建設(shè)直至完成并聯(lián)竣工驗收，并向商品房所在地監(jiān)管部門報告；監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)核實確認(rèn)并予以公告。

第六章  監(jiān)督管理

第九條  預(yù)售人有下列情形之一的，主管部門可暫停核撥預(yù)售資金：

（一）未按照規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

（二）以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管的；

（三）提供虛假材料騙取預(yù)售資金的；

（四）違規(guī)代收稅費、房屋維修資金的；

（五）存在嚴(yán)重房屋建筑工程質(zhì)量問題的；

（六）存在嚴(yán)重拖欠農(nóng)民工工資問題的；

（七）預(yù)售人未按規(guī)定在銷售現(xiàn)場公示相關(guān)信息，且拒不整改的。存在預(yù)售商品房買賣合同欺詐問題的；

（八）未按核準(zhǔn)的項目用款計劃使用預(yù)售資金的；

（九）因違法違規(guī)行為致使預(yù)售商品房項目停工的；

（十）預(yù)售商品房項目未能按期交付使用的；

（十一）法律法規(guī)規(guī)定其他不應(yīng)當(dāng)使用預(yù)售資金的情形。

有上述情形的，暫停核撥預(yù)售資金，并可暫時關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)，責(zé)令限期整改；未在規(guī)定期限完成整改的，移交相關(guān)部門處理，并將違規(guī)行為記入企業(yè)誠信檔案。

第十條  主管部門、監(jiān)管部門的工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，應(yīng)依紀(jì)依法予以處理。監(jiān)管銀行未按《監(jiān)管協(xié)議》約定及時入賬、擅自撥付、挪用監(jiān)管資金或違規(guī)劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任，主管部門可會同人行大竹縣支行取消其開設(shè)監(jiān)管賬戶的資格；貸款銀行未將按揭貸款及抵押貸款劃入監(jiān)管賬戶造成被預(yù)售人挪用及項目損失的行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任，且三年內(nèi)不予受理開設(shè)監(jiān)管賬戶的申請；建設(shè)單位、監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由主管部門依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)“爛尾樓”工程、建筑質(zhì)量安全、拖欠民工工資、合同欺詐等群眾上訪問題，預(yù)售人不積極主動配合主管部門調(diào)查處理的，主管部門可依法使用監(jiān)管資金處置相關(guān)問題，監(jiān)管銀行和貸款銀行應(yīng)當(dāng)積極支持完善相關(guān)手續(xù)，保障資金撥付到位。

第十二條  預(yù)售資金監(jiān)管期限自項目取得《商品房預(yù)售許可證》起，至主管部門核準(zhǔn)解除項目監(jiān)管賬戶之日止。

第七章  附則

第十三條  本細(xì)則自2023年9月28日起施行，有效期3年，期滿自行失效。