??竹府辦〔2021〕20號

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，縣級各部門：

經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將《大竹縣房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記有關(guān)問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)你們，請認(rèn)真組織實施。

大竹縣人民政府辦公室

2021年5月8日        

大竹縣房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記有關(guān)問題的指導(dǎo)意見

為進一步規(guī)范我縣農(nóng)村宅基地的管理，推進“房地一體”確權(quán)登記發(fā)證工作，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》和原國土資源部《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）和原四川省國土資源廳《關(guān)于進一步推進農(nóng)村房地一體和集體建設(shè)用地確權(quán)登記工作的通知》（川國土資發(fā)〔2018〕44號）等法律法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)就我縣房地一體農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題提出如下指導(dǎo)意見。

一、之前依法頒發(fā)的土地證和房產(chǎn)證是否繼續(xù)有效問題

按“不變不換”原則，之前依法頒發(fā)的土地使用證、房產(chǎn)證等繼續(xù)有效，不重新登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后已經(jīng)組織完成房地一體權(quán)籍調(diào)查的，可以換發(fā)房地一體的不動產(chǎn)權(quán)證書。對于宅基地已登記、農(nóng)房沒有登記，群眾有換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證意愿的，申請人可提交農(nóng)房補充調(diào)查信息，向登記機構(gòu)申請辦理不動產(chǎn)登記。

二、確權(quán)中“戶”是如何規(guī)定問題

農(nóng)村宅基地及房屋申請登記時，按照“戶”進行登記，戶內(nèi)所有家庭成員都在“不動產(chǎn)權(quán)利人”一欄進行登記。集體建設(shè)用地及房屋申請登記時，由權(quán)利主體申請登記。

三、每戶面積是如何規(guī)定問題

按照《四川省〈中華人民共和國土地管理法〉實施辦法》第五十二條：農(nóng)村村民享有的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)為每人20至30平方米；3人以下的戶按3人計算，4人的戶按4人計算，5人以上的戶按5人計算，擴建住宅所占的土地面積應(yīng)當(dāng)連同原宅基地面積一并計算。新建住宅全部使用農(nóng)用地以外土地的，用地面積可以適當(dāng)增加，增加部分每戶最多不得超過30平方米。

四、符合分戶建房條件又未分戶的如何登記問題

符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按實際使用面積確權(quán)登記。

五、農(nóng)村村民一戶可以有幾處宅基地問題

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此，在開展農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記時，必須堅持“一戶一宅”原則，對于一戶多宅的只對一處合法宅基地進行確權(quán)登記發(fā)證，因繼承或生效的法律文書取得房屋而占有宅基地的除外。

六、非本集體經(jīng)濟組織成員的宅基地能否登記問題

（一）城鎮(zhèn)居民因繼承或生效的法律文書取得房屋所有權(quán)而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的可以登記，應(yīng)注明該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人。

（二）非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

（三）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄。

（四）依法維護農(nóng)村婦女和進城落戶農(nóng)民的宅基地權(quán)益。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

七、家中無人如何指界問題

戶主在家的由戶主指界；戶主不在家的由具有完全民事行為能力的家庭成員代申請和指界確認(rèn)后予以確權(quán)登記；全家人都不在家的，由村組電話征求意見或書面委托（郵寄）予以申請，電話征求意見的應(yīng)做好電話記錄，并由具體經(jīng)辦人簽字確認(rèn)；確系無法聯(lián)系的由組長、村民代表和一名村干部共同組織指界確權(quán)小組，代農(nóng)戶申請指界，但只作不動產(chǎn)測繪、權(quán)籍調(diào)查和初審，待當(dāng)事人確認(rèn)無誤后再進行確權(quán)登記；對權(quán)屬權(quán)籍調(diào)查中相鄰權(quán)利人拒不到場指界或指界后不簽字的，可按有關(guān)規(guī)定予以確權(quán)。

八、登記中宅基地權(quán)屬界線如何確定問題

有相關(guān)部門批準(zhǔn)文件的以文件為準(zhǔn)；無批準(zhǔn)文件的，有房屋滴水界線的以滴水為界，無房屋滴水的以墻（柱）外邊界線為界；附屬設(shè)施（廚房、廁所、院壩）等可調(diào)查為集體建設(shè)用地。

九、沒有土地權(quán)屬來源材料的宅基地如何確權(quán)登記問題

對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、坐落、四至范圍等進行確認(rèn)后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村委會證明，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

十、符合宅基地申請條件的如何補辦審批手續(xù)問題

對于權(quán)利人符合宅基地申請條件而無審批手續(xù)或?qū)徟掷m(xù)不全的宅基地和房屋，由權(quán)利人申請，村民小組確認(rèn)，村委會初審，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，以“三級確認(rèn)”方式解決符合宅基地及建房申請條件但無用地和建房手續(xù)或手續(xù)不齊的問題。經(jīng)“三級確認(rèn)”出具的審核表可作為農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來源材料。

十一、除宅基地外還有哪些集體建設(shè)用地可進行確權(quán)登記問題

村委會辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生等公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法進行確權(quán)登記發(fā)證。

十二、沒有土地權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地如何確權(quán)登記問題

對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無異議或異議不成立，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

十三、關(guān)于暫緩辦理、不予辦理土地確權(quán)登記的情況

（一）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地已統(tǒng)征、撤銷村組建制的不納入本次登記范圍。

（二）不符合土地利用總體規(guī)劃或村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的不予確權(quán)登記。

（三）“以租代征”使用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。

（四）以興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)和公共設(shè)施、公益事業(yè)為名，非法占用（租用）集體土地進行非農(nóng)建設(shè)的不予確權(quán)登記。

（五）對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建房申請宅基地使用權(quán)登記的，不予確權(quán)登記。

（六）房屋已坍塌、拆除的，已經(jīng)縣住建局或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府認(rèn)定為不能滿足安全居住的危房，不予確權(quán)登記。

（七）除繼承、受遺贈外，農(nóng)民集體成員一戶擁有一宗以上宅基地且合計面積超過省、市政府規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，不予確權(quán)登記。

（八）農(nóng)村村民出售、出租住房后再建房的，不予確權(quán)登記。

（九）土地權(quán)屬有爭議或地上建筑物權(quán)屬不清的，暫緩辦理確權(quán)登記。

（十）土地違法違規(guī)行為未處理或正在處理的，暫緩辦理確權(quán)登記。

（十一）城市規(guī)劃區(qū)或納入重大項目征地拆遷范圍內(nèi)的，暫緩辦理確權(quán)登記。

（十二）法律法規(guī)規(guī)定的其他不予登記的情形。

對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

十四、申請登記需提交的材料

申請人身份證明；不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地文件等權(quán)屬來源材料、房屋或建設(shè)工程符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；若無以上材料的提供“三級確認(rèn)”審批表；權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；其他必要材料。

十五、繼承取得的房屋是否需要公證問題

因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)的需由全部合法的繼承人共同到縣不動產(chǎn)登記中心申請，除提供權(quán)屬來源材料外還應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、與被繼承人的親屬關(guān)系材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，對不能提交公證材料或全部繼承人不能共同到不動產(chǎn)登記中心現(xiàn)場申請的，可由全部合法繼承人在村、組干部的見證下達(dá)成不動產(chǎn)分配協(xié)議并在村、組進行公示。

十六、分家析產(chǎn)等情況需提交的資料問題

分家析產(chǎn)的需提供全體家庭成員達(dá)成的分家析產(chǎn)協(xié)議或材料，并在村、組進行公示。

十七、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓需提交的資料問題

集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓、互換房屋的，提交轉(zhuǎn)讓、互換協(xié)議書。同時，還應(yīng)提交本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移以及雙方為本集體經(jīng)濟組織成員的材料，并在村、組進行公示。

十八、本《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。