大竹縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知

一、政策背景

?為加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及住建部的要求，結(jié)合我縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)際情況，縣住建局會(huì)同人行大竹支行、縣金融辦、達(dá)州市公積金管理中心大竹中心、縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門(mén)編制起草了《大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》。此次《細(xì)則》主要是在《大竹縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）》的基礎(chǔ)上，立足于維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，降低房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高的金融杠桿，切實(shí)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的整體考慮，針對(duì)我縣商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作存在的主要問(wèn)題，借鑒成都市、達(dá)州市先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以完善制度、協(xié)同管理、強(qiáng)化責(zé)任、明確責(zé)任后果為切入點(diǎn)，促使住建部門(mén)、金融監(jiān)管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、按揭貸款銀行、工程承包單位、監(jiān)理單位等共同履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)，使預(yù)售資金“進(jìn)得來(lái)”“管得住”“用得好”，為商品房后續(xù)建設(shè)資金提供保障，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)健康穩(wěn)定。

二、政策指向的主要問(wèn)題

（一）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地等做抵押申請(qǐng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款及在建工程貸款未用于工程建設(shè)。

企業(yè)以土地抵押或在建工程貸款后，將貸款用于其他項(xiàng)目的土拍等用途，金融杠桿不斷放大，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，主要的后果之一就是導(dǎo)致商品房項(xiàng)目建設(shè)完成后，土地抵押權(quán)不能及時(shí)注銷，首次登記證無(wú)法辦理，購(gòu)房者因此不能取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)，引發(fā)群體性信訪投訴，影響社會(huì)穩(wěn)定。

（二）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任意調(diào)整工程造價(jià)，調(diào)低或增高工程造價(jià)規(guī)避混淆監(jiān)管資金額度。開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè)單位、監(jiān)理單位共同弄虛作假騙取預(yù)售資金，申報(bào)金額與實(shí)撥金額不符。

企業(yè)調(diào)低工程造價(jià)，目的是降低以工程造價(jià)為基準(zhǔn)的預(yù)售監(jiān)管資金額度，將本來(lái)應(yīng)該用于項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)的資金挪作他用，而本項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)資金無(wú)法保證，易導(dǎo)致“爛尾樓的出現(xiàn)。企業(yè)增高工程造價(jià)則是為了達(dá)到與建設(shè)單位其他不可知的目的，打亂監(jiān)管計(jì)劃，混淆監(jiān)管目標(biāo)，影響監(jiān)管效果。

（三）部分按揭銀行未按規(guī)定將按揭購(gòu)房款劃入監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致后期資金歸集不可控，監(jiān)管部門(mén)處于被動(dòng)。

部分按揭銀行審查不嚴(yán)、操作不規(guī)范，鉆政策法律空隙，將購(gòu)房接揭貸款劃入企業(yè)其他賬戶而非監(jiān)管賬戶，致使監(jiān)管賬戶資金不足，無(wú)法保障后續(xù)工程建設(shè)資金的充足，影響后續(xù)工程建設(shè)的進(jìn)度及按時(shí)完工。原監(jiān)管制度歸集資金手段有限，只對(duì)30%首付資金歸集可控，而對(duì)剩余貸款資金歸集不可控，無(wú)法防范后續(xù)建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)。

（四）部分監(jiān)管銀行預(yù)售監(jiān)管資金支出不嚴(yán)謹(jǐn)，履行監(jiān)管職責(zé)不盡職、不到位；金融監(jiān)管部門(mén)、房屋登記部門(mén)等各方責(zé)權(quán)不清、監(jiān)管流于形式。

對(duì)預(yù)售資金的支出缺乏有效的規(guī)則，加上企業(yè)與建設(shè)單位違規(guī)操作，監(jiān)管資金的支出任意性較大；由于重點(diǎn)資金余額屬動(dòng)態(tài)管理，對(duì)留存余額沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了減輕賬戶內(nèi)沉淀資金成本，窮盡理由支取賬戶內(nèi)資金，導(dǎo)致賬戶余額過(guò)低，不能抵御突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管銀行監(jiān)管權(quán)責(zé)沒(méi)有清晰明確的劃分，各部門(mén)對(duì)于監(jiān)管職責(zé)的行使缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致一旦出現(xiàn)監(jiān)管異常，不能形成及時(shí)有效的監(jiān)管具體措施，監(jiān)管工作流于形式。

（五）部分開(kāi)發(fā)企業(yè)抵觸政府全監(jiān)管模式，認(rèn)為一定程度制約了企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)發(fā)揮市場(chǎng)主體的主觀能動(dòng)性，千方百計(jì)逃避監(jiān)管，執(zhí)行困難。

大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流渴求甚篤，對(duì)采取政府全額監(jiān)管模式限制企業(yè)預(yù)售資金自主支配十分抵觸，不配合，執(zhí)行困難。主管部門(mén)人力精力有限，客觀上對(duì)全縣近30個(gè)項(xiàng)目每年數(shù)十億資金逐筆進(jìn)行監(jiān)管工作量巨大，也存在監(jiān)管人員不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)管理效率不高的短板。

上述問(wèn)題如不能及時(shí)得以糾正，將導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，引起群體性矛盾糾紛，損害購(gòu)房者權(quán)益。

三、政策主要內(nèi)容

《細(xì)則》以主要問(wèn)題為導(dǎo)向，具體包括以下內(nèi)容:

（一）針對(duì)因土地抵押無(wú)法辦理首次登記，導(dǎo)致購(gòu)房人不能取得房屋所有權(quán)證書(shū)，可能出現(xiàn)“權(quán)屬爛尾樓”問(wèn)題。

《細(xì)則》規(guī)定重點(diǎn)監(jiān)管資金除工程建設(shè)資金總額的1.1之外，該項(xiàng)目土地抵押擔(dān)保貸款和在建工程抵押貸款的本息也納入重點(diǎn)監(jiān)管資金額度，以保障該項(xiàng)目能夠順利完成權(quán)屬交付。

（二）針對(duì)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任意調(diào)整工程造價(jià)，調(diào)低或增高工程造價(jià)規(guī)避混淆監(jiān)管資金額度。

1.主管部門(mén)負(fù)責(zé)按不得低于住建部門(mén)公布的工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核定監(jiān)管資金額度的工程造價(jià)。

2.以建設(shè)工程中標(biāo)合同價(jià)為依據(jù)，各項(xiàng)工程款總和為監(jiān)管資金總額度，企業(yè)如實(shí)填報(bào)監(jiān)管項(xiàng)目工程款明細(xì)表報(bào)請(qǐng)主管部門(mén)審核通過(guò)后執(zhí)行。

（三）建設(shè)單位、監(jiān)理單位等弄虛作假配合開(kāi)發(fā)企業(yè)騙取資金，導(dǎo)致申報(bào)和實(shí)際不符問(wèn)題。

1.主管部門(mén)在發(fā)放商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目工程款明細(xì)表、監(jiān)管協(xié)議等資料進(jìn)行核查，并征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑總承包單位、建設(shè)監(jiān)理單位等書(shū)面同意簽章確認(rèn)后留檔備查。

2.監(jiān)管銀行將負(fù)責(zé)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建立預(yù)售資金的收入、支出臺(tái)賬，并進(jìn)行日常管理；配合預(yù)售人做好預(yù)售資金收入、使用情況的月報(bào)表工作。主管部門(mén)業(yè)務(wù)股室將根據(jù)月報(bào)表內(nèi)容向相關(guān)企業(yè)核實(shí)后同意報(bào)送。

3.在監(jiān)管過(guò)程中督促企業(yè)嚴(yán)格按照用款計(jì)劃進(jìn)行撥付，否則按規(guī)定暫停核撥資金，并暫停網(wǎng)簽手續(xù)。

（四）針對(duì)預(yù)售資金存入，支出管理不到位，不嚴(yán)謹(jǐn)問(wèn)題。

1.首付款存入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將首付款，一次性付款即時(shí)存入監(jiān)管賬戶，憑監(jiān)管銀行確認(rèn)的對(duì)賬清單進(jìn)行合同備案。

2.按揭貸款劃轉(zhuǎn)。明確規(guī)定按揭貸款銀行有義務(wù)將按揭貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶。簽訂《三方監(jiān)管協(xié)議》時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、貸款銀行應(yīng)同時(shí)簽署《預(yù)售款監(jiān)管誠(chéng)信承諾書(shū)》。

3.監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售資金存入進(jìn)行監(jiān)督檢查。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)收取購(gòu)房款的行為進(jìn)行不定期巡查，并對(duì)后續(xù)分期付款、按揭貸款劃入監(jiān)管賬戶進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。人民銀行、縣金融辦負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)銀行的相關(guān)行為進(jìn)行監(jiān)管及查處。

4.設(shè)置剩余工程所需建設(shè)資金以及房屋交付的保護(hù)措施。要求重點(diǎn)監(jiān)管資金按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議和《細(xì)則》規(guī)定的支出程序支出資金，但剩余監(jiān)管資金額度不得低于剩余工程造價(jià)的1.1倍和土地抵押擔(dān)保貸款及在建工程抵押貸款余額本息的總和。余額實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，以保交樓為主要目標(biāo)，綜合考量企業(yè)實(shí)際情況，未售房源可折價(jià)算值，賬戶余額可參照市縣同期相關(guān)文件規(guī)定留存。

5.明確資金支出程序。要求工程款的支付對(duì)象原則上應(yīng)當(dāng)是工程總承包單位。在監(jiān)管程序上，監(jiān)管銀行支付工程款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)憑主管部門(mén)審核通過(guò)并簽章的經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、總承包單位、監(jiān)理單位三方共同簽字確認(rèn)的申請(qǐng)表，方可將核定的金額劃入總承包單位賬戶。

6.監(jiān)管異常報(bào)備。監(jiān)管銀行對(duì)于預(yù)售資金入賬、支出異常情況有義務(wù)向監(jiān)管部門(mén)、主管部門(mén)及時(shí)報(bào)備。

（五）針對(duì)違反預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)的各方責(zé)任問(wèn)題。

1.監(jiān)管銀行責(zé)任。監(jiān)管銀行未依規(guī)定履行監(jiān)管職責(zé)的，由金融監(jiān)管部門(mén)責(zé)令整改，視問(wèn)題性質(zhì)、違規(guī)情節(jié)按照相關(guān)規(guī)定采取行政處罰，暫停部分業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

2.接揭貸款銀行責(zé)任。按揭貸款銀行未按規(guī)定將預(yù)售資金劃入監(jiān)管賬戶的，由金融監(jiān)管部門(mén)責(zé)令整改，視問(wèn)題性質(zhì)、違規(guī)情節(jié)按照相關(guān)規(guī)定采取行政處罰、暫停部分業(yè)務(wù)等監(jiān)管措施，造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，違規(guī)套取，騙取預(yù)售資金等行為的，由建設(shè)主管部門(mén)約談企業(yè)，暫停網(wǎng)簽，責(zé)令限期整改；拒不整改的，記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

4.建設(shè)單位、監(jiān)理公司責(zé)任。總承包單位、分包單位、監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實(shí)或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由建設(shè)主管部門(mén)依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

（六）針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管中各方權(quán)責(zé)邊界不清，相互扯皮問(wèn)題。

1.建設(shè)主管部門(mén)在商品房項(xiàng)目預(yù)售許可證發(fā)放之前召集相關(guān)部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、總承包單位、監(jiān)理單位、監(jiān)管銀行、有合作意向的按揭貸款銀行，對(duì)商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管事項(xiàng)及相關(guān)責(zé)任進(jìn)行交底。

2.書(shū)面明確各方責(zé)任，形成記錄或誠(chéng)信承諾書(shū)。

（七）針對(duì)企業(yè)抵觸政府全額監(jiān)管模式問(wèn)題。

1.《細(xì)則》規(guī)定全部資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶，看似是全額監(jiān)管，但操作過(guò)程中是按重點(diǎn)資金與一般資金相結(jié)合的方式，重點(diǎn)監(jiān)管工程造價(jià)的1.1倍及土地和在建工程抵押貸款余額本息，這部分資金僅為總銷售金額的50%左右。在重點(diǎn)資金足額保障的前提下，可以自主提取一般資金。

2.而政府監(jiān)管的弊端則由商業(yè)銀行進(jìn)行彌補(bǔ)，《細(xì)則》規(guī)定，由監(jiān)管銀行配備專業(yè)人員對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目的收入、支取做專門(mén)賬目管理；明確監(jiān)管銀行督促歸集、按規(guī)支取的責(zé)任。這也將緩解主管部門(mén)的日常工作壓力，令其在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)上發(fā)揮更大作用，進(jìn)一步提升預(yù)售項(xiàng)目資金監(jiān)管效果。

3.《細(xì)則》采用重點(diǎn)監(jiān)管資金額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤制度,避免“一刀切”簡(jiǎn)單程式化管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，在本縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)公示的信用等級(jí)越優(yōu)，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度下浮越多；等級(jí)及格的，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度按正常值核定；信用等級(jí)較差的，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度上浮相應(yīng)比例；鼓勵(lì)優(yōu)秀誠(chéng)信企業(yè)行為，嚴(yán)管投機(jī)失信賴皮企業(yè)。推進(jìn)科學(xué)人性化監(jiān)管方式，倡導(dǎo)行業(yè)評(píng)先爭(zhēng)優(yōu)良性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)氣，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)、良性發(fā)展。

大竹縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2023年10月20日